物业服务涉及民生，是所有商品房业主不可避免要面临的问题，在依法治国建设过程中具有重要地位。近年来，随着房地产业的高速发展，物业服务需求剧增。商业住宅小区在建设初期的常态为：商品房开发公司先成立自己的物业公司，在商品房建设完成后交由自己的物业公司管理住宅小区。对于此种为了配套楼盘开发产生的物业公司，其管理能力参差不齐，现实状况也是喜忧参半。部分实力雄厚、管理先进的房地产开发公司，因为优良的物业管理为楼盘加分，在房屋价格上具有较大优势。而部分开发商却在楼盘开发后，因在住宅小区内没有商业利益，管理不善遭到质疑。另外，对于房屋质量问题较多的楼盘，往往业主会将地产商与物业公司捆绑在一起，将对地产公司的不满发泄到物业公司身上，物业公司的管理面临诸多阻碍。当业主与物业公司的矛盾无法调和时，就会出现业主委员会与原物业公司解聘，聘请新物业公司的情形。因此，物业服务的市场化必将成为今后物业服务行业的常态。本位意图对新老物业公司交接过程中涉及到的法律实务问题作以探讨。

一、物业费交接

物业费是物业服务公司的主要收入来源，在新老物业公司交接时物业费的交接是双方最为关注的问题。实践中业主交纳物业费的时间不同，必然产生一部分业主预交了物业费，一部分业主欠交物业费的情形。此时，新老物业公司的立场将会有矛盾，新物业公司希望原物业公司将预收的物业费返还，而原物业公司因不能继续在小区里管理，催收物业费的成本和难度将加大，希望能够将欠交的物业费债务一并转移给新物业公司。根据现行法律规定，在新旧物业交接时，有权主张物业费的主体应当是业主，而不是新物业公司或业主委员会。

（一）原物业公司应当向业主主张欠交的物业费

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“物业服务企业应当向拖欠物业费的业主提出物业费主张。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”因此，业主委员会仅能作为业主的代表行使部分权利，交纳物业费的义务应当由业主本人承担。

（二）原物业公司预收的物业费依法应当返还，享有该项权利的主体也是业主

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“物业服务合同的权利义务终止后，应当由业主向物业服务企业请求退还已经预收、但尚未提供物业服务期间的物业费。” 根据该规定，要求返还预交物业费的主体应当是小区业主，新物业公司或业主委员会无权代为主张。虽然《辽宁省物业管理条例》和《大连市实施物业管理条例办法》都有规定，物业公司在退出物业管理区域之前，应当向业主委员会或新聘的物业服务企业移交预收的物业服务费等。但该规定仅属于地方政府规章，其法律效力不及最高院司法解释，应以最高院司法解释规定为准。因此对于预收的物业费有权主张的一方仅限小区业主，而不是新的物业公司或业主委员会。新物业公司应当自提供物业服务开始，向业主另行收取物业费。

综上，根据我国目前的法律规定，无论是欠交还是预交的物业费，都应当由业主作为权利义务主体，而不是业主委员会或物业公司。当然如果两物业公司能够对该问题协商成功，可以由新老物业公司之间将预收的物业费进行交接。该行为视为旧物业公司以代交物业费的形式将物业费返还给业主。而这一方案能否实现，就要看双方能否和谈成功，达成一致。

笔者认为现行法律规定，在法律关系上比较明晰，即由实际权利人作为享受权利与承担义务的主体。但是，作为物业服务行业，其特殊性在于标的金额一般较少，相比于追偿成本大部分业主会选择放弃追偿。而业主数量巨大，对于新物业公司来讲，如果在接管小区后长期垫资没有收入，很难保证能顺利在小区内站稳脚跟。在新老物业公司之间完成顺利交接无疑给新物业公司减轻很大负担。对于原物业公司的欠费情况，如果仅要求其交出预收物业费，而对业主欠费情况视而不见，并不公平。因此，如果能够在法律层面上建立新旧物业公司对于物业费互相冲抵的制度，对于新旧物业公司交接会起到促进作用。

当然，对于其中具体操作问题仍有待进一步探讨，比如因原物业公司服务不到位，业主要求减免物业费的情况如何处理，是否考虑打折冲抵？又比如原物业公司交接时隐瞒财务情况，未如实披露欠费和预收费情况，要承担怎样的违约责任？这些均可在双方谈判过程中另行约定，或者由法律做更详尽的规定，这些问题的存在不应当成为促成新旧物业公司顺利交接的障碍。

二、物业管理用房及资料的交接

新老物业交接过程中除了财务的交接，物业管理用房以及小区管理资料的交接也至关重要。新物业公司能够顺利的接管住宅小区，离不开物业管理的办公场所和必要的管理资料。其中法律规定应当交接的资料包括：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必须的其他资料。这些都是新物业公司能够顺利管理小区的必要资料。

交接对象为：（1）物业合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和以上资料交还给业主委员会。（2）如合同终止时业主大会选聘了新的物业服务单位，物业服务企业之间应当做好交接工作。因此，原物业公司应当与业主委员会和新的物业公司共同做好交接工作。

实践中，在物业管理用房和资料移交问题上新老物业矛盾频发。原物业公司拒绝撤离小区以及不配合交接的情况时有发生。究其原因，与我国法律规定中对违约处罚的成本不高有直接关系。双方如果将争议诉至法院解决，最终结果不过是撤离小区和交付资料，相应的赔偿也是寥寥无几，而在漫长的诉争期间受损害的必定是广大业主。对于此种问题，笔者认为行政机关的监督是最直接有效的解决方法，作为物业主管部门可以给予违规一方作出相应处罚。不移交资料的法律后果，根据《物业管理条例》第五十九条规定，“不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”除此之外辽宁省及省内其他政府规章没有再另行规定。对于此类问题，江苏省的规定可做参考，《江苏省物业管理条例》第56条、87条明确规定，“业主大会决定选聘新物业，老物业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行交接义务。未按规定的，处5万元以上20万元以下罚款，并可以提请颁发资质证书的部门依法降低相关企业资质等级甚至吊销资质证书。”

虽然老物业公司有时是因为业主委员会或合同相对方的其他违约行为，想通过此种方式表达不满，维护自己的合法权益，但是这种做法只会导致矛盾不断升级。通过行政部门的介入，能够引导双方通过正当的渠道维护自己的合法权益，而不是以暴制暴。

三、物业管理经营用房的交接

随着物业法律制度的不断完善，物业交接面临一些历史遗留问题，物业管理经营用房当属其列。在2003年国务院制定《物业管理条例》之前，全国范围内没有统一适用的物业管理服务法律法规。各省市根据各自人民政府制定的政府规章对物业管理服务行业予以规范。根据大连市人民政府1999年印发的《大连市城市住宅区物业管理办法》第三十五条规定：“城市新建住宅区，开发建设单位应按房屋造价1%的比例缴纳物业管理专项资金，用于购买物业管理经营用房。物业管理经营用房按物业总建筑面积1%的比例，以成本价在临街房屋首层提供。物业管理经营用房经营收入扣除经营成本后结余部分，全部用于补充维修基金的不足。” 2009年大连市新的物业管理实施办法生效后，将此部分规定删除，因此2009年之后新建住宅小区已经不再配备物业管理经营用房。因物业管理经营用房都是临街公建，物业公司将其对外出租的收益不菲，其可用于平衡物业公司经营支出，相应的小区业主交纳物业费用即可适当调低。物业管理经营用房的权属问题与办公用房一致，根据1999年《大连市城市住宅区物业管理办法》三十八条规定：物业管理经营用房的产权归住宅区全体物业产权人所有。

因此，在新老物业交接过程中，新物业公司应当注意接管的住宅小区的建设时间。如果其在2009年之前建设，则该小区除配备物业管理办公用房之外，仍应配备物业管理经营用房。对于该物业管理经营用房应当一并与物业管理办公用房交接，将其收益补充维修资金项目的支出。

在交接过程中，还有其他他问题，比如财务交接，包括地上车位、广告等因占用物业区域内共用部位所得收益的交接，相关设施设备的检验交接等问题。只有在新老物业公司和业主委员会三方互相配合的情况下才能顺利完成以上所有事项的顺利交接。随着物业服务市场化的趋势，该问题必将逐渐增多，本文旨在抛砖引玉，希望能进一步探讨出促成三方配合交接的解决方案。

北京市京都律师事务所大连分所

宋雯律师

2015年7月10日