前  言

为防止新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称“疫情”）的扩散蔓延，各地相继出台了多项疫情防控政策，切实保障了人民群众的生命安全。但同时给商业经营活动造成了重大冲击，对于商业地产租赁，出租人和承租人也由此遭受了不同程度的损失。

疫情面前，承租人能否因疫情导致经营收入减少，而当然要求减免租金，成为当下租赁合同履行中的焦点问题。该问题的解决，不仅有利于建立健全矛盾纠纷多元化解决机制，定纷止争，亦有利于疫情过后，社会经济、生活秩序的快速恢复，促进社会和谐稳定。  

鉴于此，笔者结合现有法律法规，以及“非典”疫情相关的租赁合同纠纷司法裁判观点，就承租人是否有权要求出租人减免租金等相关问题作出简要分析，以期引发读者的思考与共鸣。

一、疫情的法律性质认定

（一）回顾2003年“非典”疫情的法律性质

鉴于本次疫情与“非典”疫情具有高度相似性，“非典”疫情相关的租赁合同纠纷司法裁判观点，对处理本次疫情产生的租赁合同纠纷具有较大的参考价值。因此，为便于理解本文中列举的“非典”疫情相关的租赁合同纠纷司法裁判观点，对“非典”疫情的法律性质简单作以回顾。司法实践中，“非典”疫情的法律性质认定，包括“不可抗力”和“情势变更”两种情形。

1、不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，将产生部分或者全部免除责任的法律后果[1]。

2、情势变更：是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，应当事人的请求，将产生合同变更或解除的法律后果[2]。

（二）对于因疫情防控不能履行合同的，疫情应属不可抗力。

全国人大常委会法工委于2020年2月10日表示，“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”由此，对于因疫情防控不能履行合同的，本次疫情的法律性质应为不可抗力。

（三）但因个案具体情况不同，结合“非典”疫情相关的租赁合同纠纷司法裁判案例，对于租赁合同因疫情防控可以继续履行合同，但继续履行合同对于一方明显不公平或者不能实现合同目的，笔者认为，应属情势变更。相关判例如下：

（1）江苏省丹阳市人民法院认为：“由于双方订立合同后出现了‘非典’疫情，致使承租人的饭店不能正常经营，从而使被告履行合同的能力受到了极大影响，这种情况应当认为出现了情势变更”[3]。

（2）山东省烟台市中级人民法院认为：“‘非典’疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据”[4]。

二、承租人行使合同法定解除权，必须满足“租赁合同目的不能实现”这一前提条件

（一）无论疫情构成不可抗力还是情势变更，依据《合同法》第九十四条[5]、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，承租人仅在疫情导致租赁合同目的不能实现的情况下，方有权解除租赁合同。 

（二）“租赁合同目的不能实现”的认定标准

1、对于商业地产租赁合同而言，承租人的主要合同义务是向出租人缴纳租金，出租人的主要合同义务是向承租人提供符合合同约定条件的房屋，进一步讲，系提供能够开展经营活动的房屋。因此，若疫情直接导致承租人无法使用租赁房屋开展经营活动，则应视为承租人的租赁合同目的无法实现。相关判例如下：

（1）湖北省高级人民法院认为：“是否可以存在不可抗力事件为由单方解除合同，还取决于事件对合同目的的影响……平均每艘涉案游船受“非典”疫情影响的期间为109天，与平均每艘涉案游船计租期不低于240天相比，所占百分比至多约为45%；与2003年4月13日停航后涉案五艘游船剩余的1078个营运天相比，所占百分比至多约为50%。因此，本院认为，虽然“非典”疫情对涉案租船合同的履行造成了较大影响，但这一影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，东江公司以“非典”疫情之发生单方面行使合同解除权的做法本院不予支持，在法定要件尚不具备的情况下其单方解除涉案租船合同构成违约”[6]。

（2）辽宁省高级人民法院认为：“因‘非典’疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同‘直接’或‘根本’不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致”[7]。

2、司法实践中认定“租赁合同目的是否无法实现”的争议焦点在于，如何认定疫情与经营活动无法开展之间具有直接因果关系，即二者的关联性应当达到何种程度。

结合前述司法裁判案例，笔者认为，只有当政府为防控疫情而明确作出禁止承租人经营的禁令，承租人由此无法开展经营活动，且禁令期限对租赁合同履行期限产生较大影响时，疫情与经营活动无法开展之间才具有直接的因果关系，承租人方可据此主张租赁合同目的无法实现。

三、承租人不能因疫情导致经营收入减少，当然要求减免租金

（一）不可抗力及情势变更的免责条件

依据《合同法》第一百一十七条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，在疫情构成不可抗力或情势变更的前提下，承租人需满足“因不可抗力不能履行合同”或“继续履行合同对其明显不公平”的条件，方可要求免除部分或全部责任，包括要求减免租金。

（二）承租人因疫情导致经营收入减少，不应视为承租人“因不可抗力不能履行合同”。

1、承租人“因不可抗力不能履行合同”应指，承租人因不可抗力无法向出租人支付租金。

如前所述，商业地产租赁合同中，出租人的义务为交付房屋，承租人的义务为支付租金。因此，承租人不能向出租人支付租金，即表明承租人不能履行租赁合同。

2、承租人经营收入减少≠承租人不能支付租金。

就本次疫情而言，虽然导致承租人经营收入减少，但并不影响承租人向出租人支付租金。换言之，承租人因不可抗力不能支付租金应当是，因疫情原因，租赁合同约定的租金支付路径无法实现，从而导致承租人无法向出租人支付租金，如出租人的收款账户所在银行暂停柜面及非柜面交易等，而不是指承租人自身支付能力的减弱或丧失。只要付款路径不受限制，承租人完全能够向承租人支付租金，正常履行合同义务。

因此，承租人因疫情导致经营收入减少，不应视为承租人“因不可抗力不能履行合同”。

（三）承租人因疫情导致经营收入减少，不应视为“继续履行合同对承租人明显不公平”。

1、承租人经营收入减少，属于承租人的经营风险，与租赁合同的履行无关（理由见下文），该事由本身不应作为承租人主张减免租金的事实依据。

2、将承租人经营收入减少，作为认定“继续履行合同明显不公平”的标准，恰恰不符合公平原则。

第一，承租人经营收入的变化，除受疫情影响外，还受经营期限、经营方案、社会经济环境等多种因素影响，该标准本身难以细化、量化，因此，承租人经营收入减少与“继续履行合同明显不公平”之间不具有明显的关联性。

第二，如何界定“经营收入减少”？是指亏损还是盈利？如果承租人营业收入减少，但仍盈利（如此前盈利10万元，疫情发生后盈利5万），该种情况下若要求出租人为其减免租金，符合公平原则？显然，以承租人经营收入减少界定“继续履行合同明显不公平”，本身并不公平。

第三，既然适用公平原则，就应平衡双方损失，兼顾双方利益。对出租人而言，出租人出租房屋的行为，本身也是一种经营行为。若仅考虑承租人因疫情而导致经营收入减少，要求出租人减免租金，则出租人因受疫情影响，少收取的租金以及需偿还贷款利息等损失，由谁承担？

综上，以承租人因疫情原因导致经营收入受损，认定“继续履行合同对其明显不公平”，有悖公平原则。

（四）承租人经营收入受损，系因疫情原因导致其与交易相对人的“商业经营合同不能履行”或“商业经营合同继续履行对其明显不公平”所致，与租赁合同的履行无关。

1、商业经营合同与租赁合同不应混同。

商业经营合同系承租人从事经营活动中，与交易相对人订立。而租赁合同系出租人与承租人订立，除有特别约定外，出租人不参与租赁房屋的商业经营。

因此，商业经营合同与租赁合同不仅存在质的差别，出租人与承租人之间也不存在共同经营关系，出租人仅是租赁合同关系中的主体，而非商业经营合同关系中的主体，承租人与交易相对方的商业经营合同能否履行、如何履行、获取多少利润，均与出租人无关。

2、承租人经营收入减少，系因疫情对其商业经营合同的履行影响所致，并不影响承租人与出租人之间租赁合同的履行。

商业经营合同的履行情况直接决定了承租人的经营收入，承租人经营收入减少，也恰恰是因疫情原因导致其与交易相对人的“商业经营合同不能履行”或“商业经营合同继续履行对其明显不公平”所致，而非“租赁合同不能履行”或“租赁继续履行对其明显不公平”所致。 

因此，承租人经营收入减少的风险，应属承租人履行商业经营合同过程中存在的经营风险，而不是承租人履行租赁合同过程中存在的不可抗力或情势变更风险。进而，承租人不能将自身的经营风险转嫁于与其没有商业经营合同关系的出租人，出租人没有义务为承租人的经营风险买单。

（五）司法审判实践中，部分法院混淆了商业经营合同关系与租赁合同关系，以及“因不可抗力合同不能履行”的概念，从而将承租人的经营风险错误分配给出租人承担。以下判例裁判观点，与笔者意见相左，仅供参考：

1、浙江省绍兴市中级人民法院观点：“依据当地文化主管部门的规定，‘非典’期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理” [8]

2、上海市第二中级人民法院观点：“基于我国在2003年春夏季节发生‘非典’疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治‘非典’的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金” [9]。

四、出租人与承租人关于租赁合同履约风险的应对措施

疫情当前，笔者建议，出租人与承租人应当尽量以友好协商的方式解决相关争议，并可参考下列措施进行诉讼或仲裁准备，以减少各方损失。

1、如认为疫情导致合同目的不能实现的，应及时向对方作出解除合同的书面通知，以减少可能给对方造成的损失。必要时，可向中国国际贸易促进委员会申请出具《不可抗力证明》。

2、因各地司法裁判标准不一，建议搜集对己方有利的相关证据，为将来诉讼或仲裁做准备。

出租人可搜集的证据包括：政府出台的疫情防控政策文件，租赁房屋的停业歇业范围、期限等证据，商场监控录像、客流信息数据等证据，其他与承租人沟通形成的相关证据等。

承租人可搜集的证据包括：政府出台的疫情防控政策文件，因疫情及其防控措施的影响而无法正常使用租赁房屋的相关证据，疫情期间的客流信息数据、营业收入、经营成本、经营损失等证据，其他与承租人沟通形成的相关证据等。

3、如双方就争议解决协商一致，应当及时签署书面协议，并对疫情影响内容、责任减免、损失赔偿、类似事件的处理方式等内容予以明确约定。同时，出租人可就本次责任减免，要求增加承租人将来违约成本的约定。

结 语

综上，笔者认为，无论疫情构成不可抗力或情势变更，均不能直接触发租赁合同解除或变更的法律后果，承租人亦不能以疫情导致经营收入减少，当然要求减免租金。

最后，笔者倡议，在举国上下众志成城、万众一心，与疫情展开防控阻击战之际，面对本次疫情，商业地产租赁合同主体，应当共担社会责任，兼顾各方利益，互相理解、支持，遵守公平及诚实信用原则，尽量以协商、调解等多元化方式妥善解决争议，共克时艰，共进共赢！

注释：

[1]参见《合同法》第一百一十七条【不可抗力】规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

[2] 参见《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

[3] 中国银行丹阳支行诉景国庆租赁合同纠纷一审民事判决书【2003）丹民初字第2371号】

[4] 李培艳、莱州市永安路街道西关居民委员会追偿权纠纷二审民事判决书【（2018）鲁06民终268号】

[5] 《合同法》第九十四条【合同的法定解除】规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”

[6] 美国东江旅游集团公司与长江轮船海外旅游总公司租赁合同纠纷二审民事判决书【（2007）鄂民四终字第47号】

[7] 大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书【（2013）辽审二民抗字第14号】

[8] 王文潮与新昌县兴茂饮食服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【（2008）绍中民一终字第143号】

[9] 上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【（2004）沪二中民二（民）终字第354号】